賃料増額請求を弁護士に依頼するメリット

不動産の賃貸借において、賃料が相場に比べて低すぎる状態になったら、どうしたらよいでしょうか。

もちろん、賃料を増額すればよいわけですが、賃借人に対して賃料増額請求を行なう際は「借地借家法」という法律を知っていないと対応できません。

つまり、賃料増額が認められるためには、法律による“しばり” ＝ 条件を満たさなければいけないのです。

また、原則として賃料増額は物件を貸している側 ＝ 賃貸人（貸主）と、借りている側 ＝ 賃借人（借主）の双方の合意がなければ成立しません。

つまり、賃貸人の勝手な都合で賃料の値上げはできないのです。

そのため、賃料増額を実現するまでには、

などを行なう必要があります。

そして、その流れの中では双方の関係悪化が起きかねず、合意が成立しないというリスクに直面する可能性もあるのです。

こうなってくると、その先の選択は、

という、賃貸人ご自身では対応しきれない領域へと進んでいくことになります。

では、こうしたリスクを回避して、賃料増額を実現するためには、どうすればいいのかというと……法律の専門家である弁護士のサポートを得る方法があります！

本記事では、次の項目について解説していきます。

物価の高騰や不動産価格の上昇が激しい昨今、不動産オーナーの方々には、ぜひ正しい知識を身につけて安心の賃貸経営を継続していただきたいと思います。

賃料増額請求で起こり得る
トラブルとは？

賃貸人が賃料増額請求をした場合、賃借人との間ではさまざまなトラブルが発生する可能性があります。

賃料増額請求を拒否／家賃滞納

同意を得られず賃借人から拒否され、家賃滞納への対応が発生。

関係悪化／交渉の長期化

交渉を重ねていくうちに、お互いが感情的になってしまい賃借人との関係が悪化し、交渉が長期化。

退去者の増加／家賃収入の減少

賃料増額が理由で解約に至り、退去者の増加、家賃収入の減少が起きて本末転倒な事態に。

賃借人が夜逃げ／家賃の未回収

賃借人が夜逃げした場合、家賃の未回収、居室の原状回復費用の発生など金銭的に被る打撃が必至。

想定以上のコスト増

最終的な着地まで、交渉や訴訟を含め、予想以上の時間と費用がかかってしまいコストが増大。

賃料増額請求を弁護士に依頼する
メリット７選

では、こうしたトラブルを回避、解決するにはどうすればいいのでしょうか？

単刀直入にいうと、弁護士に相談・依頼するのがもっとも早く、確実な方法ということができます。

賃料増額を考えているがまだ実行できていない、あるいはすでに賃借人との間でトラブルが発生している場合などでは弁護士に相談・依頼することで、次のような大きなメリットを得ることができます。

一つずつ詳しく解説します。

内容証明郵便など
法的に有効な通知を
確実に行なえる

賃借人への賃料増額の通知は口頭だけでなく、内容証明郵便を送って意思表示をし、請求内容を明確に伝えることが必要です。

なぜなら、賃料増額請求は「いつ」、「どのように」請求したかが重要であり、内容証明郵便はその証拠になるからです。

その際、弁護士に依頼することで確実に賃借人に通知することができ、賃借人は「聞いていない」といった主張はできなくなります。

適正な賃料相場を踏まえた
増額率と改定賃料を
提示できる

相場を外れた金額を提示すると、賃借人の強い反発を招くなどして交渉が進まないことがあります。

たとえば、毎月の賃料が10万円で、周辺相場が12万円の賃貸物件に対し、賃貸人が独自判断で15万円を請求した場合、賃借人が拒否して関係が悪化してしまう可能性があります。

賃料相場がよくわからない場合は、弁護士が不動産鑑定士と連携して家賃評価の鑑定書を作成することで、賃借人に対して根拠のある12万円への増額案を提案し、賃借人が納得しやすい状況を整えて交渉を進めていくこともできます。

賃借人との交渉を
すべて任せることで
トラブルを回避できる

上記の交渉をすべて弁護士に依頼することで、たとえば「建物が古いから値上げは不当」といった賃借人からの反論や法的主張に適切に対応することができます。

また、賃料交渉は感情的になりやすく、賃貸人が直接交渉すると関係悪化のリスクが高いといえます。

その点、弁護士にすべてを依頼することで冷静に対処してもらい、関係悪化を回避することもできます。

調停の申立てや手続きの
サポートを受けられる

交渉が決裂し、合意に至らない場合は簡易裁判所での「調停」に進むことになります。

調停は書類作成・主張整理・証拠提出など法的・専門的な作業が多く、また賃借人側が弁護士をつけるケースもあり、賃貸人が単独で対応するのは困難といえます。

弁護士に調停に関わるすべてを依頼すれば、法的にも安心して対応することができます。

訴訟になっても
一貫して対応してもらえる

調停も不成立となった場合は訴訟に移行することが多く、裁判では専門的な主張立証が必要になります。

その点、弁護士に依頼すれば、法的根拠（借地借家法第32条）や客観データをもとに主張立証してくれるので、増額が認められる可能性が一段と高くなります。

収益性向上・資産価値向上を
実現できる

最終的に賃料増額が実現できれば、利回りの改善につながり、物件価格にも影響するため、結果として収益性向上や資産価値向上につなげることができます。

精神的・時間的・金銭的な
負担を軽減できる

賃料増額がすんなりまとまればいいのですが、訴訟にまで発展した場合は時間的にも金銭的にも大きな負担が生じてしまいます。

また、トラブルを抱えたままでは精神的な負担が大きく、日常生活にも支障をきたしかねません。

ここまでのメリットからもおわかりいただけるように、弁護士に相談・依頼すれば精神的・時間的・金銭的な負担を軽減して、安心して日常生活を送ることができるのです。

賃料増額と法律の関係で
知っておくべきポイントを解説

次に、賃料増額に関わる法的な内容について解説していきます。

借地借家法とは……

「借地借家法」は、建物を所有する目的で土地を借りる場合、あるいは建物を借りる場合に適用されるもので、賃料増額にも関係する重要な法律です。

賃貸借に関する権利、契約の更新や効力、解約、存続期間、借地条件の変更等の裁判手続などについて規定しており、特別法のため民法よりも優先して借地借家法が適用されるという特徴があります。

そもそも、賃借人は賃貸人よりどうしても立場が弱いため、賃借人を保護して双方の立場の差を埋めるために作られたという経緯があります。

賃料増額が正当と認められる
条件は……

賃料は、法的には当事者双方の合意によって自由に増額できるとされています。

しかし原則として、合意がなければ賃貸人は勝手に賃料増額をできません。

合意なくして賃料を増額するためには、次のような正当な理由（借地借家法第32条）が必要とされます。

一つずつ詳しく解説します。

固定資産税などの
租税負担の増加

不動産の評価額が上がると固定資産税も上昇し、大家の負担が増えるため、賃料増額の根拠になります。

建物の維持管理費の上昇

管理費・清掃費・保険料・修繕積立金などが値上がりすれば賃貸経営の支出も増えるため、賃料増額の根拠になります。

大規模修繕などによるコスト増

外壁補修・屋上防水・設備更新など、建物価値の維持のための修繕費が増えた場合も正当な理由とされます。

物件（土地や建物）の
資産価値の上昇

地域の再開発などによって資産価値が上昇した、あるいは建物の改修（エレベーターの更新、オートロックの導入、内装リフォームなど）により居住性が向上した、といった場合も賃料の見直しが認められやすくなります。

周辺の賃料相場の上昇

近隣の同条件物件と比較して不相当に低い賃料の場合、相場に合わせるための増額が認められやすくなります。

経済事情の変動

物価上昇やインフレなどの景気変動により建築費・人件費などが上昇したことで、賃料が経済実態に合わなくなった場合も増額の根拠となります。

契約当初との事情の変化

オーナーチェンジなど、契約締結時とは当事者の状況が変わったことが増額の判断に影響する場合があります。

賃借人の使用状況により
負担が増えた場合

想定以上の人数での使用、業務用利用での設備負担の増大など、大家側の負担増が明らかな場合は賃料増額の理由になり得ます。

賃料不増額特約などがある場合

たとえば、次のような事情がある場合も賃料増額の理由になり得ます。

上記は法律上、大きくは3つの類型（①租税・負担の増減、②土地建物価格や経済事情の変動、③周辺相場との乖離）に分類できますが、実務ではそれらを細分化して複数の理由を組み合わせて主張することで、値上げ交渉やその後の調停・裁判でも説得力が高まるといえます。

賃料増額が認められない
場合もあります！

では、どういった場合に賃料増額が認められないかというと、次のようなケースが該当します。

一つずつ詳しく解説します。

ただ家賃収入を
増やしたいための
自己都合の増額

賃貸人が個人的な事情や都合で賃料増額をすることは、正当な理由とは認められません。

近隣物件の家賃相場を
大幅に上回る増額

賃貸市場での不公平が生じてしまい、法的なトラブルに発展する恐れがあります。

契約書に記載している
内容とは違う増額

次のような契約・特約では賃料増額が認められないので注意が必要です。

• 賃料不増額特約を設定している場合
  賃貸借契約期間の途中で賃料を増額しない、一定期間は賃料を据え置く、といった内容の合意が双方である場合、その期間内の賃料増額は認められません。
• 一時使用目的の建物賃貸借契約の場合
  たとえば、物件のオーナーが転勤になったために期間限定で貸し出す契約などが該当します。
• 増減請求権を排除している
  定期借家契約の場合
  定期借家契約で賃料改定に関する特約がある場合は、賃料増減額請求権は認められません。
• 建物所有を目的としない
  土地賃貸借契約の場合
  資材置き場や青空駐車場、ソーラーパネルの設置用地など建物を建てない土地の賃貸借契約では、借地借家法が適用されないため賃料増額請求は認められません。

賃料増額請求／
こんな場合はどうなる？

どういった場合に、どのくらいの賃料増額が認められるのかについて、ここでは裁判例から検証していきます。

まずは、大幅な賃料増額が認められたケースです。

事例1：賃借人の事情を
考慮して相場より低い賃料を
設定していたケース

被告は料理店を経営していたA、原告は店に客として来ていた物件所有者B。

Aが経済的な余裕がないことを考慮して、Bは低額で住居用物件を貸し渡したが、後に賃料を増額する特約を結んでいた。

裁判所は、賃料不増額特約により賃料増額の判決をして、月額賃料を10万円から13万9,000円の39％増に引き上げることを認めた。
（東京地裁判決 平成29年10月11日）

事例2：賃貸人と賃借人の
個人的な関係から
相場より低い賃料を
設定していたケース

商業ビルのテナント契約において、賃貸人が賃借人の事情を考慮して他のテナントよりも低額の賃料を設定していた事例。

裁判所は、社会的な経済状況としては契約締結時からは賃料増額の方向に変動してはいないが、賃貸人は当初の契約の３年後に賃料増額の要請をしていたことから、月額賃料を58万3,800円から89万2,000円に大幅な増額（約52.7％増）を認めた。
（東京高判判決 平成20年4月30日）

次に、大幅な賃料増額が認められなかったケースです。

事例3：賃借人の経済事情を
考慮して賃料の増額率が
低く判決されたケース

賃貸人の賃料増額請求について、裁判所が正常賃料としての増額分は認めたものの、最終的にはそれを下回る増額率を判決として出した事例。

裁判所は、実質の賃料を現状の14倍強と認めたが、被告が老齢で資力がないことなどから、８倍の限度の増額にとどめるという判断をした。
（東京地裁判決 昭和55年2月13日）

賃料増額の方法と手順を
５つのステップで解説！

次に、賃貸人が賃料増額をするための手続きと手順について見ていきましょう。

ステップ1：資料を準備する／
増額理由と金額の設定

• まずは、賃料増額請求の根拠となる資料を収集します。
  前述したように、①固定資産税や都市計画税の納税通知書、②周辺物件の家賃相場資料、③メンテナンスや改修などでかかる費用の試算表、といったものが該当します。
• そして、収集した資料から賃料増額の正当な理由を明確にして、増額分と改定後の賃料、値上げの時期などを設定します。

ステップ2：賃借人に通知する

• 賃料増額については口頭だけでなく、内容証明郵便を送って意思表示をし、請求内容を明確に伝えます。
  というのは、内容証明郵便は発送日や内容、到着しているかどうかを証明できるため、証拠として重要なものになるからです。
• なお、後々のトラブル回避対策として、内容証明郵便は弁護士に依頼して、弁護士名義で送付してもらうことも検討するといいでしょう。

ステップ3：賃借人と交渉する

• 賃料増額について、賃借人と交渉を行ないます。
  合意すれば、合意書や覚書などを作成して、新たな賃料で契約更新をします。
• なお、交渉についても弁護士に依頼して代理人として窓口になってもらうことも検討するといいでしょう。
  当事者以外に入ってもらうことで、法的根拠に基づいた冷静な話し合いができるので、感情的な関係悪化を避けるためには有効です。

ステップ4：裁判所での調停

• 交渉が決裂した場合は、簡易裁判所に賃料増額の民事調停を申立てることができます。
• 裁判とは違い、民事調停は裁判官のほかに中立の立場の調停委員が当事者間に入って、話し合いのサポートを行ないながら合意による解決を目指していきます。
• 周辺相場、建物の築年数や設備等、契約内容、経済事情の変動などが検討され、合意形成が図られます。
• なお、知っておいていただきたいのですが、原則として、賃料増額請求では賃料増額訴訟を提起する前には必ず調停を申立てなければならないことになっています。

ステップ5：裁判で最終決着

• 調停も不成立となった場合は、訴訟を提起し裁判に進みます。
• 裁判では不動産の鑑定書や経済指標、公租公課の変動、周辺相場データなどの資料や証拠等に基づいて、裁判所が適正賃料を判断し、決定します。
• 裁判では、すべての事案で裁判所の判決が出されるわけではありません。
  多くの場合では、判決の前に裁判所の仲裁による和解協議が行なわれ、ここでも賃料の調整ができない場合に判決に進むという段取りになります。
• おおよそ、判決が出るまでには数か月、場合によっては1年以上かかるケースもあります。
• 賃料増額が認められた場合、訴訟を起こした賃貸人側は裁判所が行なう鑑定費用の全部または一部を賃借人側に負担させることができます。
• 訴訟を申し立てる際の訴状の書式フォーマットは、裁判所の公式ホームページからダウンロードできます。

賃料増額の問題は迷わず
弁護士にご相談ください！

賃料増額は、不動産オーナー（賃貸人）が持つ権利ですが、同時に入居者（賃借人）にも値上げを拒否する権利があります。

つまり、双方の合意がなければ勝手に賃料増額はできないのです。

しかし、賃料増額を歓迎する賃借人などいるわけもなく、しばしば当事者間でトラブルが発生してしまいます。

また、人間は感情の生き物ですから、感情的な問題はなかなか修復ができない事態にまで発展しかねません。

ですから、当事者同士での解決が難しい場合は、できるだけ早急に弁護士に相談・依頼されることをおすすめします。

弁護士法人みらい総合法律事務所は全国対応で、随時、無料相談を行なっています（事案によりますので、お問い合わせください）。

賃料増額トラブルを抱えているなら、一人で悩まず、まずは一度ご連絡ください。